Analyse und Prognosen für den Wohnungsmarkt 2025 und 2026

Analyse und Prognosen für den Wohnungsmarkt 2025 und 2026

11. Dezember 2025

Von Francisco Iñareta, Sprecher von idealista

Die Lage auf dem spanischen Wohnungsmarkt Ende 2025 ist eindeutig: ein nationaler Notstand. Der Angebotsmangel ist endemisch geworden, doch der Fokus liegt weiterhin auf ideologisch motivierten Preiskämpfen. Wir verharren seit Jahren in diesem Muster, und es ist unerlässlich, diesen Ansatz aufzugeben und einen neuen Kurs einzuschlagen, der auf Konsens, Expertenwissen und vor allem datengestützten Entscheidungen basiert. Leider glauben wir, dass es nahezu unmöglich sein wird, das Geschehene rückgängig zu machen, und die in den letzten Wochen eingeleiteten Maßnahmen führen uns in die falsche Richtung.

Im Zuge der politischen Auseinandersetzung ist der Wohnungsmarkt in eine Art postfaktisches Zeitalter eingetreten, in dem Institutionen selbst versuchen, das Vertrauen in die präsentierten Daten und Statistiken zu untergraben, die eigentlich für Klarheit und Transparenz auf dem Markt sorgen sollen – insbesondere dann, wenn die präsentierten Daten die Ineffektivität, wenn nicht gar die Schädlichkeit aller ergriffenen Maßnahmen belegen.

Wir erleben eine enorme legislative Unsicherheit. Das Fehlen selbst minimaler Übereinkünfte macht es praktisch unmöglich, Gesetze zu verabschieden oder zu ändern, die die Bezahlbarkeit von Wohnraum verbessern. Bis 2026 wird sich die Wohnungssituation weiter verschärfen, wie wir es in den letzten Jahren bereits getan haben: Die Preise werden weiter steigen, sowohl für Kauf- als auch für Mietwohnungen, während das Angebot weiter sinkt, ebenfalls für Kauf- und Mietwohnungen.

Miete

Preise/Angebot/Aufwand

Die Mietkrise ist allgegenwärtig und grenzt an eine Katastrophe. Wir leben mit den Folgen jahrelanger Gesetzgebung, die Mieter mit bestehenden Verträgen tendenziell übermäßig schützt, aber aktiv Wohnungssuchende ausschließt. Selbst diejenigen, die sich durch einen Vertrag geschützt wähnen, müssen feststellen, dass dieser ausläuft und sie sich erneut auf dem Wohnungsmarkt umsehen müssen. Das zunehmende Ungleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern führt weiterhin dazu, dass Tausende von Wohnungen vom Markt verschwinden und die Verkaufsstatistiken in die Höhe treiben. Dies hat zu einer Situation geführt, in der das aktuelle Problem nicht mehr nur die Preise sind, sondern die Unmöglichkeit, eine Wohnung zu mieten, selbst wenn man es sich leisten kann.

Zweifellos war die politische Blockade für den Mietmarkt in gewisser Weise von Vorteil, da sie die Verabschiedung neuer Maßnahmen verhindert hat, die den Mietmarkt weiter beeinträchtigt hätten, insbesondere durch eine zusätzliche Erschwerung des Zugangs zu Wohnraum. Da es sich hierbei jedoch eher um eine Frage der parlamentarischen Arithmetik als um eine Änderung der Diagnose und Lösung der Wohnungskrise handelt, ist es möglich, dass einige der vorgeschlagenen Maßnahmen letztendlich umgesetzt werden.

Im Jahr 2026 werden wir in den Gebieten, in denen die Preise aufgrund dieser Gesetzgebung stagniert haben, eine moderatere Preisentwicklung beobachten, während sie in Märkten ohne Eingriffe weiter steigen werden. Die Kosten für die Aufrechterhaltung der Preiskontrollen werden jedoch von den Wohnungssuchenden getragen, die feststellen müssen, dass das Angebot weiter sinkt und die Bedingungen sich weiter verschärfen. Es wird ein Kampf unter Mietern entstehen: zwischen denen, die von den Zwangsmaßnahmen gegen Vermieter profitieren, und denen, die infolge dieser Maßnahmen keine Wohnung finden.

Hier liegt das eigentliche Problem des spanischen Mietmarktes. Der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Wohnungen ist enorm. Mehr als 50 Interessenten bewerben sich auf jedes Angebot, das auf Idealista veröffentlicht wird. Auf den ersten Blick scheint der Preis für sie nicht das Haupthindernis zu sein. Jedes Mal, wenn sie sich um eine Mietwohnung bewerben, durchlaufen sie ein Auswahlverfahren, in dem nur eine Familie ausgewählt wird. Die übrigen müssen weitersuchen und an weiteren Auswahlrunden teilnehmen, in denen mit hoher Wahrscheinlichkeit immer ein aussichtsreicherer Kandidat auftaucht. Familien mit Kindern, Menschen über 65, Alleinerziehende oder Einzelpersonen mit nur einem Einkommen haben systematisch das Nachsehen bei der Wohnungssuche.

Angesichts der Flut an Bewerbungen bevorzugen Vermieter konsequent diejenigen, die die größte Zahlungssicherheit bieten (viele davon sind finanziell für die üblichen Mieten überqualifiziert), was zu einer „Elitisierung“ des Mietmarktes führt. Da weniger Wohnungen verfügbar sind, müssen höhere finanzielle Voraussetzungen erfüllt sein, wodurch viele Menschen ausgeschlossen werden, die vor der Einführung von Maßnahmen zur Beseitigung des Ungleichgewichts auf dem Mietmarkt keine größeren Probleme hatten, eine Wohnung zu finden. Anders ausgedrückt: Die Maßnahmen zum Schutz gefährdeter Personen haben zunächst die Gefährdeten selbst vom Markt verdrängt und dann diejenigen, die potenziell gefährdet werden könnten. Dies hat zur aktuellen Situation geführt, in der große Gruppen von Menschen abgelehnt werden.